5 erreurs à ne pas commettre lorsque l’on investit dans l’immobilier

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Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et vous assurer de meilleurs revenus une fois à la retraite ? Vous tenez à laisser un héritage à vos enfants ? En investissant dans l’immobilier locatif, vous placez votre argent dans une valeur sûre : la pierre. Il convient toutefois de faire preuve de vigilance car il s’agit d’un investissement sur le long terme devant être mûrement réfléchi. Cinq erreurs majeures sont à éviter avant de vous décider pour l’acte d’achat.

Ne pas négliger l’importance de l’emplacement géographique du bien et son exposition

Un bon emplacement valorise votre bien

La localisation d’un immeuble et son exposition impactent considérablement sur l’attrait d’un bien immobilier. Si vous envisagez de le mettre en location, gardez toujours à l’esprit que son emplacement fera toujours la différence aux yeux des potentiels locataires. Même si votre investissement immobilier neuf se situe en périphérie de ville, votre choix doit néanmoins s’orienter autour de 5 grands axes que sont :

  • La proximité d’un bassin d’emploi
  • La proximité d’écoles, de facultés et d’une zone étudiante
  • La présence proche de commerces et commodités
  • La desserte en transports
  • La tension locative du secteur (l’endroit est-il très demandé pour la location ?)
  • L’environnement (bruits ambiants avec nuisances sonores, environnement social du quartier…)

Un logement bien exposé, une qualité de vie assurée

L’exposition du bien en lui-même revêt aussi une grande importance. Pensez au futur : aussi bien situé soit-il, s’il n’est pas lumineux et ne reçoit le soleil que le matin votre logement ne sera pas agréable à vivre. La vue peut également représenter un point défavorable ou au contraire déclencher un coup de cœur. Mais attention : un beau panorama ne doit pas vous faire oublier les autres éléments à prendre en compte avant d’investir…

N’achetez pas sans visiter

L’une des erreurs souvent commise par les acquéreurs est de céder à la promesse d’une bonne affaire et d’acheter sans prendre le temps de se rendre sur le lieu du bien. Economiser le temps d’une visite peut être appréciable mais vous fera courir le risque de devoir faire face plus tard à des désillusions susceptibles de compromettre la rentabilité de votre investissement immobilier. Vous achetez sur plan ? Prenez le temps de découvrir le quartier et l’environnement ou envoyez quelqu’un de confiance sur place. On ne le répètera jamais assez, la qualité de l’emplacement du bien est primordiale. Cette précaution vaut tout particulièrement pour les achats via le dispositif Malraux. Ce procédé consiste à investir dans un immeuble ancien à caractère historique ou esthétique dans un but locatif. L’acquéreur s’engage à procéder aux rénovations nécessaires sur le bâtiment avec la contrepartie de défiscaliser une partie des dépenses engagées. Les photos ou visites virtuelles peuvent vous donner une première idée de l’état du bien mais ne remplaceront jamais une visite physique sur place. Il est essentiel de vous faire accompagner pour cela par un expert agréé dans le domaine de la préservation du Patrimoine National.

Ne pas avoir une vision à court terme en terme de rentabilité du bien

Investir en immobilier nécessite d’étudier sur la durée la rentabilité future du bien. L’un des atouts de la pierre est justement de garantir un rendement stable et durable par opposition à d’autres investissements aux retombées plus rapides mais à haut-risque. N’hésitez pas à vous faire conseiller par une structure patrimoniale comme altarea-patrimoine.com qui vous guidera vers la meilleure solution d’investissement. Il convient d’évaluer d’abord la rentabilité locative du bien, c’est-à-dire le ratio entre le montant investi et les revenus locatifs espérés sur une année après la déduction des charges et impôts afférents. Le prix du loyer est en grande partie estimé en fonction de la localisation du bien. Examinez la demande locative et l’offre de logement sur la zone choisie. Il est nécessaire d’étudier le montant des charges annuelles qui permettra de déterminer un budget prévisionnel. Il s’agit principalement :

  • Du prix d’acquisition du bien et des frais de notaire
  • Du prix des travaux (dans le cas d’une rénovation) et de l’ameublement du logement
  • Des frais de dossier, assurances…
  • Des charges d’exploitation (frais de gestion locative, taxe foncière, frais de copropriété…) La taxe foncière est calculée en fonction de la commune et l’encadrement des loyers varie également selon que la zone est déclarée tendue ou non.
  • De la fiscalité des revenus, du patrimoine…

Budgéter est donc incontournable pour s’assurer de la rentabilité d’un investissement immobilier. Si le montant des charges à prévoir vous inquiète, il existe des modèles d’investissement intéressants comme la nue-propriété par exemple. Ce mécanisme possède l’avantage non négligeable de réduire les coûts fiscaux. Investir en loi Pinel vous permet également de défiscaliser un certain pourcentage du prix d’achat en fonction de la durée de location. Ce dispositif est aussi très intéressant pour les futurs acquéreurs désirant se construire un patrimoine immobilier de façon sûre et moins coûteuse.

Vous n’avez aucune expérience ? Ne gérez pas en solo !

Nombreuses sont les personnes qui, espérant réaliser des économies, gèrent seules leur investissement immobilier locatif. Déléguer à un professionnel la partie cruciale de votre projet est une sage décision. Mettre votre bien en gestion locative vous évitera de trouver vous -même le locataire, de gérer le suivi, de percevoir les loyers et d’administrer la vie de votre bien. Si vous investissez dans un immeuble collectif, votre gestionnaire pourra aussi faire le lien avec le syndic de copropriété. Vous n’aurez pas à gérer les différents problèmes liés au logement (diagnostics, travaux, problèmes avec le locataire …) Ce service a évidemment un coût mais cette charge peut être déduite entièrement des loyers ce qui amortira fiscalement cette sortie de trésorerie.


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